Совет № 2: То, о чем почти никто не знает
Это не просто совет. Это секрет. Мало кто знает об этом. Вы можете взыскать неустойку по ДДУ на будущее. Т.е. за будущий период.
Т.е. к примеру: срок сдачи 1 октября 2018 года. Вы обратились в суд и уже 20 февраля 2019 года вы получите решение суда. Но застройщик не торопится со сдачей и обещает все закончить в конце года. Тогда нужно будет еще пару раз обратиться в суд за неустойкой, за новые периоды просрочки.
А можно пойти другим путем. Попросить суд взыскать неустойку на будущее, с перерасчетом на дату подписания акта приема-передачи вашей квартиры. И потом пристав по вашему исполнительному листу произведет перерасчет неустойки непосредственно на дату исполнения обязательств девелопером.
Но тут есть ряд минусов:
- Вы не сможете исполнить решение суда в части взыскания неустойки за будущий срок до тех пор, пока застройщик не подпишет с вами акт приема-передачи. А к тому времени, как мы уже говорили, застройщик может вывести все деньги со счетов;
- Взыскивая неустойку «за будущий период», вы лишаете себя штрафа в размере 50% от суммы пени;
- Не все банки сразу готовы будут исполнить требования такого исполнительного листа, и могут затребовать разъяснений;
- Получение неустойки может затянуться на несколько лет. Ведь сроки строительства могут многократно переноситься. И все это время вы не сможете обратиться в суд и потребовать хотя бы часть неустойки. Вы просто будете сидеть сложа руки, так как уже привязаны к этому исполнительному листу. И только когда вы подпишете акт приема-передачи, вы сможете предъявить исполнительный лист ко взысканию.
Проблемы при взыскании неустойки в арбитражном суде
Наличие доказательств своей правоты не является гарантией победы в суде. Ответчик, привлекший к делу талантливого адвоката, может оспаривать обвинения, пользуясь мельчайшими ошибками в договоре. К таковым относятся опечатки, расплывчатые предложения, некорректное оформление.
Юридические уловки
Пользуясь тем, что суд принимает к вниманию лишь буквальное значение слов и предложений, недобросовестный гражданин имеет возможность затягивать дело и требовать снижение неустойки.
Данная проблема решается при помощи записей и электронных документов, подтверждающих согласие ответчика со всеми условиями договора.
Судебная практика
Судебная практика показывает, что иски по взысканию неустойки с застройщика удовлетворяются в большинстве случаев. Но решение суда может разочаровать, так как в соответствии со ст. 333 ГК РФ должностное лицо может сократить требуемую сумму до 50%.
Судья должен мотивировать свое мнение на основе благонадежности застройщика, весомости причин нарушений, наличия доказательств у обеих сторон. Несоразмерность неустойки полученной кредитором выгоде должен подтверждать ответчик.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона № 2300-1 от 07.02.1992 суд может взыскать с застройщика штраф в размере 50% от суммы неустойки за отказ в удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке.
Дольщикам, которые оказались в неприятной ситуации, при обращении в суд лучше обратиться к юристу. Цены на услуги адвокатов зависят от региона и особенностей дела. При выборе юридического агентства следует учитывать отзывы от клиентов компании.
Многие адвокаты предлагают услуги без предоплаты, оплата по результату процесса является выгодной для граждан, которые помимо неустойки планируют потребовать возмещение других расходов и издержек из-за недобросовестного выполнения обязанностей застройщиком.
При положительном судебном решении истец получает исполнительный лист (ст. 428 ГПК РФ). Документ направляется в отделение ФССП или финансовую организацию, где у ответчика открыт расчетный счет.
В заявлении судебным приставам необходимо указать реквизиты банка, куда необходимо будет направить сумму, удержанную с должника.
Договор долевого строительства позволяет приобрести недвижимость дешевле, чем уже построенное жилье. Но граждане, заключившие соглашение со строительной компанией, рискуют столкнуться с недобросовестным исполнением второй стороной своих обязанностей. В законодательстве предусмотрено взыскание неустойки с застройщика в случае, если он не соблюдает условия договора. Ее размер зависит от срока сдачи квартиры, выявленных нарушений и ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Схема взыскания неустойки с застройщика через арбитражный суд
Для взыскания неустойки в арбитражном суде необходимо:
— Направить в адрес застройщика письменную претензию с указанием требований и подробным расчетом неустойки по 214 ФЗ. Претензия передается нарочно с отметкой о получении или направляется заказным письмом с описью вложения. Данная претензия будет являться доказательством соблюдения досудебного процесса урегулирования спора, что обязательно для арбитражного процесса;
— Найти юридическое лицо для уступки прав требования штрафных санкций, состоящих из: неустойки, штрафа по закону о защите прав потребителей в размере 50% от требуемой суммы;
— Заключить договор уступки прав требования с выбранным юридическим лицом;
На данном этапе, обязательно изучите пункт договора, описывающий порядок расчетов. Недобросовестные компании зачастую указывают, что расчеты между сторонами будут произведены в течение одного года или даже более с момента заключения Договора. Менеджеры будут уверять: «Это лишь для подстраховки, вдруг взыскание денежных средств затянется». Согласие на эти условия может привести к невозможности получить денежные средства, взысканные юридическим лицом с застройщика.
Требуйте, чтобы в договоре было прописано: «Цессионарий уплачивает Цеденту сумму, указанную в п. ____ настоящего договора, путем перечисления денежных средств на счет Цедента, указанный в настоящем договоре, в течение 3 дней с даты поступления денежных средств от Должника, на счет Цессионария». Если акт приема передачи квартиры по договору долевого участия не подписан, договор уступки требуется регистрировать в органах Росреестра.
— Уведомить застройщика о произведенной уступке прав требования;
— Направить в адрес строительной организации претензию от юридического лица с предложением о добровольном исполнении требований;
— Сформировать пакет документов для подачи в арбитражный суд, состоящий из:
Договора, на основании которого приобреталась квартира (ДДУ, предварительный договор купли-продажи (ПДКП), договор членства в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), инвестиционный договор и другие виды договоров);
Документов, подтверждающих оплату квартиры по договору в полном объеме (платежные поручения, выписка из банка, аккредитивы, векселя и другие виды документов в зависимости от схемы приобретения объекта недвижимости);
Претензии застройщику о выплате неустойки, подтверждающей соблюдение досудебного порядка урегулирования спора
Необходимо отметить, что для суда важно подтверждение получения претензии другой стороной;
Письменного расчета неустойки, согласно формуле расчета неустойки по 214 ФЗ, заверенной подписью истца;
Договора уступки права требования с юридическим лицом;
Уведомления строительной организации о проведенной уступке;
Претензии юридического лица в адрес застройщика с предложением о добровольном исполнении требований;. — Подготовить иск о взыскании неустойки с застройщика;
— Подготовить иск о взыскании неустойки с застройщика;
— Направить исковое заявление с приложением копий вышеназванных документов в адрес ответчика. Направление осуществляется заказным письмом с описью вложения на юридический адрес строительной организации;
— Оплатить госпошлину за рассмотрение дела в суде.
Калькулятор госпошлины на сайте арбитражного суда г. Москвы: http://www.msk.arbitr.ru/process/duty/calc
— Подать исковое заявление с приложением копий вышеуказанных документов, квитанции об оплате госпошлины и почтовой квитанции о направлении копии искового заявления ответчику;
— Судебный процесс. В арбитражном суде возможен переход из предварительного судебного заседания в основное и вынесение судебного решения в течение одного судебного заседания;
— Исполнительное производство. После завершения судебного процесса и вступления решения суда в законную силу (месяц после вынесения решения), необходимо подать заявление на выдачу исполнительного листа.
Исполнительный лист может быть предъявлен как в службу судебных приставов – исполнителей, так и в любой банк, где у застройщика имеется открытый расчетный счет. Если известно, где находится открытый расчетный счет, на который поступают денежные средства, предпочтительнее предъявление исполнительного листа напрямую в банк, т.к. в этом случае денежные средства будут переведены банком со счета организации напрямую на счет истца;
— Финансовый расчет между юридическим лицом и дольщиком. Производится на основании условий договора уступки права требования неустойки по 214 ФЗ за нарушение сроков долевого строительства.
Помощь профессионала в арбитражном суде
Всё чаще пострадавшие от недобросовестных партнёров по бизнесу и исполнителей договорных обязательств обращаются к юристам по арбитражным делам. Они всегда готовы предложить квалифицированную помощь даже людям, несведущим в тонкостях права. Перед требованием с ответчика неустойки, специалист может предложить консультацию как в устной, так и письменной форме.
Затем он проведёт необходимые переговоры с контрагентом, чтобы выяснить перспективы досудебного урегулирования конфликта. Для этого может быть составлено письмо-претензия с суммой заявленной неустойки. Далее оно вручается лично в руки или отправляется почтой с уведомлением о его доставке. При невозможности такого досудебного соглашения, юрист в дальнейшем составит все необходимые документы для иска о взыскании пени с ответчика, поможет своему клиенту собрать дополнительные доказательства о нарушении ответчиком договора.
Также арбитражный юрист будет присутствовать на всех судебных заседаниях, принимая в них непосредственное участие, а в случае необходимости может обжаловать решения, принятые по делу не в пользу его клиента, обязательно проследив за исполнением всех решений суда и непосредственно за выплатой заявленной в иске долговой суммы.
Неудобство арбитражных споров о требовании неустойки, равно как и в вопросах взыскания убытков, состоит в том, что момент обращения в арбитраж и поступление денег на счёт могут разделять не один месяц. Долгие сроки выплаты, в том числе и из-за возможного отсутствия денежных средств у проигравшей стороны, являются главным препятствием на пути скорейшего решения возникшего конфликта. Только
Выводы
Правовые основы коммерческой деятельности в нашей стране позволяют как компаниям, так и индивидуальным предпринимателям эффективно защищать свои интересы. Одним из действенных рычагов воздействия на контрагента является закрепление в соглашении ответственности за нежелательное развитие событий. Если наступили события, требующие выплаты неустойки, но должник по тем или иным причинам не спешит выполнять свои обязательства, то для защиты своих интересов можно обратиться в арбитражный суд.
Тщательно подготовив документы, а также последовательно представив свою точку зрения в суде, заявитель получает положительное решение, а затем может обратиться к средствам исполнительного производства, чтобы добиться от ответчика желаемых действий. Наилучшим помощником в этой деликатной задаче становится арбитражный юрист, который готов взять на себя все сложности правовой стороны вопроса. Выбор квалифицированного юриста или юридической компании во много предопределяет судебное решение.
Что произошло
В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.
Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.
Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.
Действие непреодолимой силы и нарушение сроков
Гражданский кодекс РФ позволяет избежать санкций за несвоевременное исполнение обязательств, если произошел форс-мажор.
Форс-мажор — это событие, которое носит исключительный, чрезвычайный и непредотвратимый характер. Это, например, война, землетрясение или наводнение. Резкое понижение температуры зимой, снегопады и ежегодный разлив реки к форс-мажору не относятся.
Схема взыскания неустойки с застройщика через арбитражный суд
Если строительная компания не выполняет своих обязательств и физическое лицо хочет получить неустойку, компенсации или возвратить вложенные деньги, он может самостоятельно обратиться в суд или произвести продажу неустойки к застройщику третьему лицу.
Данное действие может осуществляться:
- после окончания действия договора, когда обязательства застройщика выполнены, но с нарушением сроков или качества работ;
- во время действия договора при возникновении риска его невыполнения или по другим причинам.
Во втором случае происходит досрочное расторжение договора долевого участия и предъявляется иск на возврат всех вложенных средств вместе с соответствующими процентами, неустойками и штрафами.
При расторжении договора основные риски состоят в том, что:
- Гражданин с одной стороны, теряет право на квартиру, а с другой может не получить назад вложенные деньги, если застройщик за период судебного рассмотрения окажется финансово несостоятельным.
- С расторжением ДДУ теряется право на возмещение вложенных средств за счет доли собственности на земельный участок, а также объектов незавершенного строительства (будущего дома, а может и конкретной возведенной квартиры), которые по закону находятся в залоге у дольщика в соответствии со ст. 13 Закона № 214-ФЗ , если будет производиться реализация собственности застройщика по процедуре банкротства.
- Если ДДУ был заключен на первых этапах строительства, то в нем речь идет о возврате минимальной стоимости квартиры, тогда как после сдачи жилье обычно существенно повышается.
Если речь идет о переуступке неустойки к застройщику, то основные риски приходятся на долю компании, получившей право на взыскание сумм с застройщика. Прежде чем подписывать договор переуступки сотрудники компании проверяют платежеспособность ответчика. Со стороны гражданина необходимо:
- убедиться, какие гарантии возврата суммы предлагает юридическая компания;
- проверить, насколько обоснована рисками сумма (обычно это 15-50 % от суммы иска), получаемая в результате переуступки.
Прочитайте о законности требований застройщика на дачу согласия на переуступку по договору и требования о вознаграждении в нашей следующей статье.
https://www.youtube.com/watch?v=D-nbzpZz3U8
Прежде чем решиться на передачу прав на взыскание неустойки через арбитражный суд, необходимо оценить все возможные преимущества и риски данного действия.
Общеизвестные плюсы:
- Арбитражные суды не практикуют повального снижения сумм возмещения неустойки, в отличие от судов общей юрисдикции.
- Сроки рассмотрения в Арбитраже короче, чем в перегруженных гражданских судах.
- Заключая договор переуступки с юридической компанией, гражданин имеет больше гарантий получить средства, так как уже сам факт подписания документов говорит о том, что третья сторона уверена в платежеспособности ответчика и сможет взыскать с них деньги.
- Возможность получить деньги сразу, не дожидаясь рассмотрения дел в суде.
Основные риски при этом:
- возможность нарваться на мошенников, которые не выполняют своих обязательств;
- изначальное занижение суммы компенсации (фактически суммы претензий к застройщику, которые переуступаются) при заключении договора.
Степень риска и получаемых выгод в каждом случае оценивается индивидуально при согласовании условий договора на передачу прав третьим лицам.
Таким образом, вопрос по переводу дела в Арбитраж заключается в выборе между надеждой на получение всей суммы при самостоятельно поданном иске через суд и твердой уверенностью в получении оговоренной части суммы при подключении юридической компании, выкупающей право на взыскание неустойки в арбитражном суде.
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Неустойка, пени и штраф: в чем различия
ГК РФ прямо не устанавливает различия таких понятий, как пени, неустойка и штраф. Однако согласно практике, сложившейся в гражданском праве, пени и штраф являются видами неустойки. Два последних термина имеют существенные различия:
- Штраф – это разновидность неустойки, которая может выражаться в определенной денежной сумме либо в процентах к какой-либо из величин (например, к общей сумме долга). Взыскивается штраф всегда единовременно.
- Пени в отличие от штрафа фиксируется в процентах за каждый день, пока обязательство считается просроченным. Таким образом, чем дольше длится нарушение, тем больше придется уплатить. В качестве примера можно привести взыскание пени по арендной плате, когда за просрочку взимается 1% от суммы долга в день.
Таким образом, эти два понятия не тождественны. Если имело место нарушение обязательств, виновная сторона должна выплатить определенную в законе либо договоре сумму. Однако часто возникает вопрос, возможно ли одновременное применение двух видов неустойки.
Ответ на него можно найти в постановлении Пленума ВС РФ N 13, а также Пленума ВАС РФ N 14 от 8 октября 1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». В этих документах установлено, что кредитор имеет право требования о взыскании либо штрафа, либо пени на свое усмотрению, если закон или договор не устанавливают иное. Применение двойных мер ответственности гражданским законодательством запрещается.
Самостоятельное взыскание неустойки
Развитие телекоммуникационных сетей и информационных сервисов привело к тому, что доступ к правовым документам и их расширенным толкованиям сегодня есть практически у каждого человека, умеющего работать с компьютером. Всё более заманчивой становится мысль не переплачивать за консультации профессиональным юристам, а решать возникающие вопросы самостоятельно, опираясь на информацию, почерпнутую из всемирной паутины.
На специализированных форумах и личных страницах арбитражные юристы публикуют некоторые материалы из своей практики, снабжая их подробнейшими комментариями. Законодательство также в этом случае на стороне гражданина: для того, чтобы обратиться в арбитраж с заявлением о взыскании неустойки не нужно иметь юридического образования.
И всё же принимая решение о том, чтобы самостоятельно представлять свои интересы, стоит ещё раз взвесить все «за» и «против». Несмотря на то, что рассматриваемые дела кажутся однотипными, зачастую в них есть определённая специфика, и чтобы её обнаружить, необходим опыт участия в судебных процессах.
Срок давности для взыскания пени
Одним из самых актуальных вопросов является и срок давности взыскания пени. Статья 2 ГК устанавливает, что в имущественных отношениях, которые основаны на властном подчинении одной из сторон другой, гражданское право не применяется.
В остальных случаях действует статья 207, пункт 1 Гражданского кодекса, где установлено, что когда заканчивается срок давности требований по основному обязательству, кредитор утрачивает право требования и по обязательствам дополнительным. Такими как раз являются поручительство, залог и неустойка, в том числе и пеня.
Тем не менее в практике часто встречаются случаи, когда судьи не хотят применять срок исковой давности по требованиям о взыскании пени. Но давность взыскания пеней все же имеет ограничения: эту меру нельзя применять больше чем за три года до обращения истца в суд.
Применение судом мер обеспечения
Должник имеет право обжаловать судебное решение в случае несогласия. Для этого законом отводится 10-дневный срок. Если возражения со стороны ответчика не поступили, решение судебных органов о взыскании пени исполняются сотрудниками службы судебных приставов. Кроме того, акты суда могут исполнять банки и другие кредитные учреждения. Это происходит путем выставления инкассовых требований.
Порядок взыскания пени в налоговых правоотношениях
Принудительное взыскание пени налоговыми органами состоит из нескольких этапов. Первоначально должнику направляют требование о том, что он должен уплатить определенную сумму. В этом требовании устанавливается и срок его исполнения, но направлено оно должно быть в двадцатидневный срок с момента вступления в силу решения налогового органа.
В случае бездействия должника происходит безакцептное списание. Здесь тоже существует определенная последовательность:
- Прежде всего денежные средства будут списывать со счетов должника. Такая процедура должна быть произведена в двухмесячный срок. В уполномоченный должником банк отправляется инкассовое поручение, на основании которого указанная сумма перечисляется в бюджет. Решение о взыскании в шестидневный срок направляется должнику по почте заказным письмом или передается другим способом.
- Если денег на счетах должника нет или их не хватает, взыскание могут обратить на другое имущество. Для этого отводится год с того момента, когда время исполнения требования об уплате налога истекло. Если решение было принято, налоговый орган направляет его судебным приставам в течение трех дней. В случае частичного погашения долга за счет средств на счетах виновной стороны взыскание производится с учетом этой суммы.
В то же время и должник имеет право обжаловать неправомерные действия и решения налогового органа, которые предполагают взыскание пени. Судья может принять меры обеспечения и вынести запрет, который лишит налоговиков возможности принудительно взыскивать оспариваемые суммы. Так, если в удовлетворении иска будет отказано, все меры обеспечения должны прекратить свое действие автоматически.
Судебная практика по взысканию неустойки
Как правило, сроки строительства нарушаются не на один месяц, нередко возведение дома затягивается на годы, поэтому и суммы неустоек получаются весьма внушительными. Например, при цене квартиры пять миллионов рублей и просрочке строительства на полгода, размер неустойки, рассчитанной по формуле, приведенной в 214 ФЗ, составит 555 000 рублей, и это не считая других, положенных дольщику компенсаций. Узнать подробнее, как правильно рассчитывается неустойка, можно здесь. Однако практика показывает, что получить неустойку в полном размере очень проблематично.
Дело в том, что суды общей юрисдикции, где рассматриваются дела о спорах дольщиков со строительными компаниями, практически всегда применяют 333 статью ГК, позволяющую снизить сумму неустойки, если суд посчитает, что ее размер несоразмерно выше убытков, которые понес участник строительства. Применение данной статьи не всегда целесообразно, о чем прямо сказано во второй ее части, которая гласит, что уменьшение неустойки допускается лишь в исключительных случаях.Высшие суды также не раз указывали, что снижение размера пени возможно при очень веских причинах. Так, в п.77 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 24 марта 2016 года разъяснено, что уменьшать неустойку можно в крайних случаях, тогда, когда ее получение может повлечь за собой необоснованную выгоду кредитора, в данном случае дольщика.
При этом в Постановлении также отмечается, что доказать несоответствие неустойки понесенным убыткам и неоправданность получения выгоды, должен ответчик, т.е. застройщик обязан представить доказательства того, что именно данный случай является исключительным, и что последствия от неисполненных им обязательств намного ниже, чем сумма неустойки. Обычно такими доказательствами строительные компании не располагают. Вместе с тем, применение данной статьи встречается в 90% подобных дел. В среднем снижения составляют от 30 до 80%, в зависимости от практики, принятой в конкретном суде. При этом суд обычно не занимается выяснением того, как отразилась на дольщике несвоевременная передача ему жилья, а в большинстве случаев даже не объясняет, что послужило основанием для уменьшения неустойки.
На что может рассчитывать дольщик
Самыми частыми основаниями взыскания неустойки являются случаи нарушения застройщиками сроков строительства.
Если просрочка составляет более двух месяцев, дольщик может не ждать дальше окончания строительства и аннулировать договор долевого участия по своей инициативе, одновременно выставив требование по неустойке. Как правило, застройщики не спешат добровольно исполнять законные требования граждан, и дела о неустойке решаются в зале суда.При судебном решении вопроса дольщик может включить в иск следующие требования:
- неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка за один день просрочки;
- свои расходы, происшедшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств;
- компенсацию морального вреда;
- штраф 50% от общей суммы всех требований;
- оплату юридических услуг.
Возможно ли взыскать неустойку без потери процентов
В последнее время граждане все чаще прибегают к взысканию компенсации с застройщика через Арбитраж, поскольку снижение неустойки по ДДУ в Арбитражном суде происходит намного реже. Самостоятельно дольщик не может подать туда исковое заявление, так как в Арбитраже рассматриваются только споры между организациями. Поэтому сегодня сложилась довольно обширная практика передачи дольщиком своих прав в части истребования неустойки с застройщика юридическому лицу, которое затем выставляет иск к строительной фирме уже от имени своей компании.
Между дольщиком (цедентом) и выбранной им юридической компанией (цессионарием) подписывается договор цессии, где отражаются основные моменты переуступки права требования неустойки. Данную сделку не следует путать со сделкой по переуступке права требования жилья. В этом случае дольщик не передает другой компании свои права на будущую квартиру, это право остается за ним. Речь идет только о неустойке.Данная сделка является законной, она не противоречит 214 ФЗ и регулируется положениями ГК. Договор проходит государственную регистрацию, что подтверждает ее безопасность для дольщика. Договор, как правило, заключается на одном из условий:
- Полный выкуп неустойки юридической компанией. В этом случае дольщик получает фиксированную сумму, указанную в договоре и полностью уступает свою неустойку юр. лицу. В дальнейшем он не может претендовать на компенсацию, которая будет отсужена у застройщика.
- Компания, с которой заключен договор, обязуется передать участнику деньги, полученные от застройщика за вычетом своих расходов, оплаты юридических услуг и других необходимых платежей.
Необходимо также отметить несколько важных моментов заключения данной сделки:
- по общему правилу согласие застройщика на переуступку не требуется, даже если данное условие содержится в договоре.
- строительную компанию необходимо должным образом (письменно) уведомить о смене кредитора.
- сделка может происходить в любое время после регистрации ДДУ. Участник может уступить право на пеню и после подписания передаточного акта.
- Дольщик должен обладать теми правами, которые передает цессионарию, и предавать он может их только в том объеме, которым владеет.
Порядок взыскания пени
В тех случаях, когда должник обязан уплатить пени взыскание может проводиться одним из двух способов: в бесспорном порядке либо через суд. Первый случай подразумевает выставление требования и его автоматическое исполнение. Чаще всего это происходит в отношении юридических лиц, которые имеют задолженность по таможенным, налоговым и другим обязательным платежам.
Бесспорный порядок взыскания выглядит следующим образом. Уполномоченный государством орган (например, налоговая инспекция) выносит об этом соответствующее решение. Оно является обязательным к исполнению. Требование и это решение направляются лицу, нарушившему свои обязательства. После этого банк, с которым работает должник, взыскивает пеню в бесспорном порядке.
Бывают случаи, когда должник не согласен с таким решением. Соответственно он имеет право его обжаловать или обратиться в судебные органы для разрешения спора.
Взыскание пени через арбитражный суд производится путем подачи искового заявления. В нем должна быть указана следующая информация:
- Наименование судебного органа, в который подается иск.
- Наименование истца и ответчика, а также их адреса.
- Предмет спора. Должно быть подробно описано, на каких основаниях подается заявление и какие доказательства истец может предоставить суду.
- Цена самого иска.
- Точный расчет суммы пени, которую истец намерен взыскать.
- Список документации, которая подается в подтверждение требований кредитора.
- Подпись человека, который обращается с исковым заявлением.
Чтобы увеличить шансы на благоприятный исход дела, сторона, решившая обратиться в суд для взыскания пени, должна приложить к заявлению все возможные документы. Это могут быть копии контрактов, счета-фактуры, акты сверки расчетов и даже доверенности. Если истец предпринимал меры урегулирования спора еще до суда, стоит предоставить переписку с должником и доказательства отправки писем (к примеру, квитанции из почтового отделения). Суд может удовлетворить требования в полном объеме или снизить величину пени, если сочтет, что требуемая сумма несоразмерна нарушению.
Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома
Строительство нового многоквартирного жилья регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой.
При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет.
Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.
