Арендаторам дают право расторгнуть договор аренды досрочно

Прочие условия прекращения правоотношений

Дополнительные основания для расторжения арендного соглашения должны указываться в нем четко и однозначно. Если сторона в суде будет ссылаться на формулировку «иные основания», закрепленную в договоре, суд иск отклонит. Возможность отказаться от исполнения соглашения без объяснения причин должна приводиться прямым текстом.

По ГК, способ претензионного (внесудебного) расторжения соглашения называется односторонним отказом. Однако, несмотря на наличие прямой формулировки в законе, стороны достаточно часто включают в договор пункт о возможности прекращения правоотношений с уведомлением за оговоренное число дней (месяцев и пр.). Такое условие большинство инстанций считает допустимыми. Тем не менее юристы рекомендуют формулировать его как право стороны выразить немотивированный отказ в соответствии со ст. 450.1 ГК или как возможность прекратить договор во внесудебном одностороннем порядке без приведения мотивов.

Кто может быть инициатором?

Ответ на вопрос можно получить, изучив несколько статей Гражданского кодекса РФ. А именно: ст. 450, ст. 452, ст. 619, ст. 620 ГК РФ. Ст. ст. 450 и 452 ГК РФ речь идет об общих положениях расторжения договора. Любой сделки

Обратить внимание следует на такие правила:

1. Инициатором расторжения сделки может выступить сторона, обнаружившая, что условия договора существенно нарушаются.
2. Право на «разрыв» договора может возникнуть в других случаях, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором.

Исходя из норм ст. ст. 619 и 620 ГК РФ, инициатором прекращения правоотношений, связанных с арендой нежилого помещения и другого имущества, может выступить, как арендатор, так и арендодатель.

Однако в данных статьях речь идет о случаях, когда условия сделки нарушаются второй стороной. Практика показывает, что арендатор и арендодатель могут расторгнуть сделку по иным основанием, если придут к взаимному согласию по данному вопросу.

Проще: допустим, арендатор приходит к собственнику недвижимости в мае 2018 года и говорит: «Я знаю, что срок действия договора истекает в августе 2018 года, но я нашел другое помещение, более подходящее мне. Если можно, давайте расторгнем договор». Если арендодатель согласится, то можно оформлять соответствующее соглашение.

Общий порядок расторжения

Процесс строится на основании стремления двух сторон к сохранению взаимных выгод и интересов в сложной, зачастую непреодолимой путём продолжения взаимодействия, ситуации. Попытка наказать противоправные действия другой стороны нанесением ей материального или морального ущерба, может быть чревата последствиями для самого инициатора.

Пошаговые действия при расторжении гражданского правового договора, если инициатором расторжения являетесь вы:

Чётко сформулируйте причину, по которой считаете необходимым расторжение договора с иной стороной (сторонами).
Возьмите текст заключённого договора о сотрудничестве, внимательно прочитайте его и найдите те пункты, которые противоправная сторона не выполняет или выполняет ненадлежащим образом.
Сформулируйте претензию по факту договорённостей и расхождения с ними.

Составьте письменное уведомление о расторжении договора с обязательной выпиской тех пунктов, которые были указаны в договоре, но не были соблюдены

Обратите внимание, чтобы формулировки были точными, оперируйте конкретными фактами, а не эмоциями в отношении нарушений. Этот документ может стать основой судебного иска.
Отправьте письмо почтовым отправлением с уведомлением о получении или курьерской доставкой, обязательно получив документ об отправке и получении.

В течение месяца ожидайте ответа по факту нарушений

Возможно, за этот период противоправная сторона исправит свои ошибки, а сотрудничество будет налажено.
Если сторона дала ответ о решении расторжения договора со своей стороны, договор, может быть расторгнутым по взаимному согласию сторон, без лишних материальных и моральных затрат.
В этом случае необходимо составить соглашение о расторжении, которое устраивает все стороны и определяет ответственности сторон в процессе расторжения договора.
Произвести взаиморасчёты сторон.
Искать новых партнёров более тщательно, на основании полученного опыта, предусматривая возможные риски.

Если необходимо произвести расторжение банковского договора, за основу процедуры берётся такой же общий порядок.

Если вам пришло уведомление о том, что заключённый с вами договор намерены расторгнуть, вам надлежит сделать следующие шаги:

Внимательно прочитайте уведомление и рассмотрите причины, которые стали основанием для расторжения договора.
Возьмите текст заключённого договора и сверьте все пункты, на основании которых составлено уведомление

Обращайте внимание – как на указанные факты нарушений, так и на условия договорённостей и грамотность оформления соответствующих пунктов в уведомлении.
Если найдены несоответствия по обозначенным фактам или указанная причина не была прописана в условиях договора, или же – уведомление составлено в двусмысленной, неопределённой форме, составьте письменную претензию.
В претензии укажите все слабые или несоответствующие места из текста уведомления, приведя свои веские аргументы по их опровержению.
Отправьте претензию по обратному адресу с обязательным уведомлением о получении.
Ожидайте ответа, от которого будут зависеть ваши дальнейшие действия.
Готовьте аргументационную базу для возможного возбуждения дела в суде, если оппонент совершит противоправные действия или не произведёт взаиморасчётов, сохраняющих ваши интересы.
Если вы согласны с приведёнными в уведомлении доводами и считаете их справедливыми – ответьте на уведомление согласием и расторгните договор по взаимному соглашению.. Вы можете увидеть образец одностороннего расторжения договора по следующему адресу: https://pravosudie.guru/sud/gr-dela/gr-pravo/rastorzhenie-dogovorov/odnostoronnej.html

Вы можете увидеть образец одностороннего расторжения договора по следующему адресу: https://pravosudie.guru/sud/gr-dela/gr-pravo/rastorzhenie-dogovorov/odnostoronnej.html

Обратите внимание: если составленный договор был удостоверен нотариально, то и соглашение о его расторжении должно быть заверено нотариусом.

Депозит

В случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором. Как правило, это оплата последнего месяца аренды. С июня 2015 г. в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Следовательно, с указанной даты вопрос о правомерности удержания денежных средств при одностороннем отказе от договора урегулирован законодательно. По данному поводу также высказался Верховный суд РФ в постановлении от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014, пояснив, что стороны при заключении договора вправе определить сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора. Такая компенсация может быть поименована в договоре штрафом, однако это не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Звоните:
8 800 511-39-66

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Отлагательные и запрещающие (отменительные) условия

Любая сделка может содержать критерии, единственным нюансом которых является появление каких-либо обязательств или прав в прямой зависимости от конкретной ситуации либо обстоятельств. Ситуация или же обстоятельство может и вовсе не наступить, факт его наступления неизвестен. Заключение сделки с подобными критериями регламентировано в ст. 157 ГК РФ.

Кратко о базисе

Отлагательные условия – это возникновение какого-либо обстоятельства, исходя из конкретной ситуации. Обстоятельство может быть как правом, так и обязательством. К примеру, банк выдаёт ипотечный кредит, заемщик может пользоваться недвижимостью, но не обладает правами собственника, так как не выплатил всю сумму ипотеки. Это и будет называться отлагательным условием.

Отменительное (запрещающее) условие – это возникновение какого-либо запрета, исходя из конкретной ситуации. Это условие, как правило, является обязательством. К примеру, наниматель снимает квартиру и подписал договор, регламентирующий правоотношения, которые гласят: — «Аренда прекращается, если в квартире будут жить посторонние лица», как грубо бы это не звучало, договор будет прекращён, если был замечен и задокументирован факт (снято на камеру) появление посторонних лиц и их проживание в снимаемой жилплощади в случае, если это было заранее не обговорено с собственником.

Документ о прекращении договора аренды

Закон не обязывает стороны договора составить и подписать какой-либо документ, подтверждающий прекращение договора аренды. В некоторых случаях составление такого документа и не представляется возможным. Например, если договор был расторгнут по решению суда. Однако если договор аренды расторгается без решения суда, то на практике прекращение договора чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды. Это позволяет документально оформить прекращение действия договора и подтвердить наличие или отсутствие претензий сторон друг к другу.

В этом документе стороны, как правило, прописывают следующие условия:

о прекращении действия конкретного договора аренды с определенной календарной даты;

об отсутствии взаимных претензий сторон друг к другу.

Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон нет друг к другу претензий

«По взаимному соглашению Сторон Договор № 111-АР от «01» декабря 2013 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с «01» января 2015 года без взаимных претензий Сторон».

Встречаются ситуации, когда у сторон остаются какие-либо претензии друг к другу по окончании срока аренды или после расторжения договора. В этом случае все претензии, которые стороны не смогли урегулировать, можно перечислить в документе о прекращении договора. Так, если договор расторгается в связи с задолженностью арендатора по арендным платежам, то в соглашении необходимо отразить размер имеющейся задолженности, а также сроки ее погашения. Разумеется, это касается только тех случаев, когда арендатор согласен и не оспаривает размер задолженности перед контрагентом. В этом случае арендатор сможет зафиксировать в соглашении точную сумму своей задолженности перед арендодателем, а также сможет определить примерные сроки погашения этой задолженности.

r />

Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон есть друг к другу неурегулированные претензии

«По требованию арендодателя в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате Договор № 111-АР от «01» декабря 2013 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с «01» января 2015 года. Сумма задолженности арендатора по арендной плате составляет 100 тыс. руб. Арендатор обязуется погасить имеющуюся задолженность в полном объеме в срок до «01» марта 2015 года».

Если арендатор не согласен с претензиями арендодателя, то сведения об имеющихся претензиях сторон друг к другу указывать в соглашении не нужно. Дело в том, что наличие взаимных претензий сторон не может являться препятствием для подписания соглашения о расторжении договора.

Кроме того, если арендатор не согласен с имеющейся перед арендодателем задолженностью, то подписание соглашения с указанием в нем суммы задолженности может быть расценено судом как совершение действий, свидетельствующих о признании долга, что на основании статьи 203 Гражданского кодекса РФ влечет перерыв течения сроков исковой давности. Поэтому если арендатор не согласен с претензиями арендодателя, то подписание соглашения с указанием на долг по арендной плате не в интересах арендатора.

В этом случае арендатор должен настаивать на подписании соглашения о расторжении договора без упоминания о наличии или отсутствии взаимных претензий друг к другу. Как вариант, можно включить в соглашение обязательство сторон о проведении сверки взаиморасчетов. А уже после этого все имеющиеся разногласия могут быть разрешены в досудебном порядке или в суде.

r />

Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон имеются друг к другу претензии, по которым не удалось договориться

«Договор № 111-АР от «01» декабря 2013 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с «01» января 2015 года. Стороны обязуются провести сверку взаимных расчетов в течение 10 (десяти) рабочих дней после подписания настоящего Соглашения».

Документ о прекращении договора аренды составляется и подписывается в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то количество экземпляров документа о прекращении договора увеличивается на один. Это объясняется тем, что соглашение о прекращении договора также будет подлежать государственной регистрации.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения  должны послужить условия договора

Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

• использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
• систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
• отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Порядок расторжения договора

Закон (ГК РФ) регулирует только одно важное условие порядка расторжения договора по соглашению сторон — такое соглашение оформляется точно так же, как был оформлен расторгаемый договор. Это значит, что если договор носил письменную форму, то и соглашение оформляется в письменном виде, нотариальную — в нотариальной форме, и т.д

Вместе с тем, ст. 452 ГК РФ определяет право сторон изначально договориться и изменить это условие. Иное может быть предусмотрено и законом для сделок определенного вида или характера

В ряде случаев во внимание принимаются обычаи деловой практики

Зачастую порядок расторжения договора определяется самим таким договором или допсоглашением к нему. Нередко при этом прописывается не только порядок, но и основания расторжения, а также сроки и последствия.

На практике, как правило, согласованное расторжение договора происходит по следующей схеме:

1. Одна из сторон направляет второй стороне (или всем другим) предложение или уведомление о расторжении договора. При этом указываются причины и мотивы, а также желательный порядок действий и другие условия.
2. В указанный в предложении срок стороны согласовывают расторжение договора и готовят к подписанию соответствующее соглашение.
3. Подписывается соглашение о расторжении договора.
4. Выполняются, если есть, условия и последствия расторжения договора в соответствии с подписанным соглашением. Делаются окончательные взаиморасчеты.

Скачать образец соглашения о расторжении договора

В случае, если стороны не предусмотрели свой порядок расторжения договора или нет возможности его соблюсти, то вступают в действия правила, установленные ГК РФ. В этом случае сторона, которая желает прекратить сделку, направляет второй стороне требование об этом, указывая срок дачи ответа. Если срок не указан, он составляет 30 дней. Отказ в расторжении договора или отсутствие ответа в установленный срок — повод для обращения в суд, где будет решаться вопрос о прекращении сделки по инициативе одной из сторон.

Для многосторонних сделок действуют несколько иные правила. Общий порядок и требования остаются, но закон (ГК РФ) допускает возможность расторжения договора по соглашению не всех, а большинства участников сделки. Это правило действует только для сторон и сделок, связанных с предпринимательской деятельностью. Кроме того, оно реализуется, если только прописано в расторгаемом договоре или предусмотрено законом. При включении такого условия в договор необходимо определить, какое количество участников сделки должны дать согласие: все или конкретное количество большинства.

Общие положения

Заключение договорных отношений и факт их окончания представляют собой конкретные формы появления и окончания обязательств. Законодательно устанавливается порядок прекращения отношений между собственником нежилого пространства и нанимателем. Предусмотрены три способа, при помощи которых осуществляется расторжение договорных отношений. Это:

• Отказ в одностороннем порядке:
• Соглашение о прекращении контракта;
• Иск в судебные инстанции.

Чтобы правильно расторгнуть коммерческие правоотношения раньше срока по инициативе одного из участников, не нарушив при этом договоренностей, нужно в обязательном порядке направить извещение о своем решении. И такое предупреждение необходимо не только по решению суда. Если соглашение было заключено на период менее, чем на один год, и его регистрация не осуществлялась, то такой вопрос потребуется решать самостоятельно.

При причинении вреда имуществу и представления заявления в суд, к нему нужно приложить акт о передаче объекта с подробным описанием характеристик помещения, представленного для эксплуатации. Этот документ является основанием для досрочного разрыва сделки.

Формы, элементы, другие важные условия

Сделка обязана быть составлена в письменном виде, если заключается между:

• Физ. лицами на период более 1 года.
• Между физическим и юр. лицом, срок не имеет значения.
• Между юр. лицами, в том числе ООО независимо от срока.
• Между индивидуальными предпринимателями (ИП).

Срок – это важное положение, хотя для подобного договора оно не считается существенным. Подразумевается, если срок не прописан, то договор бессрочный, к тому же каждая из сторон в любой момент может расторгнуть его в одностороннем порядке

При этом второй стороне должно быть отправлено предупреждение за 3 месяца, но данные сроки могут зависеть от норм закона или ранее достигнутого уговора.

Собственно плата может вноситься в разной форме, а именно:

1. Конкретная оговоренная сумма, которая может вноситься с определенной периодичностью: ежемесячно, ежегодно.
2. Доля от результатов функционирования арендатора.
3. Взамен неких услуг со стороны арендатора.
4. Встречная передача в собственность определенного имущества.
5. Возложение обязательства касательно улучшения состояния арендуемого имущества. Чаще всего это ремонт, модернизация, реконструкция.

Судебное разбирательство

Это крайняя мера, если полюбовно договориться не удалось. Предварительно следует составить уведомление в двух экземплярах, касательно желания расторгнуть арендный договор. На ответ арендодателю отводится месяц, если никакой реакции нет, то вторая сторона имеет право обращаться в суд.

В самом уведомлении важно внести следующие данные:

1. Данные о сторонах сделки.
2. Основание для расторжения.
3. Сроки прекращения его действия.
4. Дата составления уведомления, подпись составителя.

Стоит понимать, если сделка подразумевала за досрочное расторжение штраф, то его придется заплатить, независимо от того были ли основания.

Что касается конкретно расторжения соглашения, то это может происходить на основании нарушения соглашения арендодателем или одной из причин, озвученных ранее.

В отношении нарушения условий, принимаются такие доводы, как:

• Нарушение существенных положений сделки арендодателем.
• Изменение первичных обстоятельств, при которых осуществлялось заключение сделки.
• Другие ситуации, описанные в законе.

Составление соглашения о расторжении

Если обе стороны пришли к взаимному пониманию и выявили желание прекратить сотрудничество, тогда договор аренды может быть расторгнут в соответствии с законодательством. Партнеры просто заключают специальное соглашение о прекращении сотрудничества, которое является основанием для завершения аренды недвижимости. Гораздо больше сложностей возникает, если один из участников сделки не согласен досрочно расторгнуть договор.

Стоит иметь в виду, что законодательно утвержденной формы для соглашения подобного рода пока не предусмотрено. Участники сделки решают самостоятельно, какую информацию вносить в документ.

Данные, которые следует включить в соглашение о расторжении договора об аренде:

• Наименование документа, то есть «Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения»;
• Номер договора об аренде;
• Дата составления договора об аренде;
• Указание арендованной недвижимости;
• Личные данные обеих сторон соглашения. Для физических лиц — паспортные данные и информация о текущем месте жительства. Для юридических лиц — полное наименование предприятия и сведения о государственной регистрации в качестве организации;
• Сведения о дате расторжения договора должны также значиться;
• Подписи участников с расшифровкой.

В текст соглашения обязательно вносится следующая формулировка: «Считать договор № _ от __ недействительным с ____». Стороны также добавляют специальный пункт о том, что они не имеют друг к другу претензий. Дополнительно следует составить акт приема и передачи оснований, на которых будет передано помещение. Не следует забывать, что в конце документа указывается дата его написания, после чего участники ставят свои подписи и полные имена прописью. У каждого участника сделки должно быть по две копии соглашения.

Особенности составления допсоглашения

Чтобы завершить процедуру расторжения договоренности, необходимо не только составить акт, но и подготовить специальное соглашение, которое будет исключительно формальным. Внешне документ не имеет строго регламентированной формы, однако в нем должны содержаться все обязательные реквизиты и данные. К таким пунктам следует отнести:

1. Наименование документа с указанием номера и даты договора, подлежащего расторжению.
2. Дата и место составления.
3. Преамбула – здесь указываются сведения об участниках сделки и их статусе. Кроме того, потребуется прописать все реквизиты, если стороной в соглашении выступают юр. лицо.
4. Далее располагается текст соглашения с указанием даты прекращения действия договора.
5. В завершении документа размещаются реквизиты сторон и подписи частников.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

• Личные сведения участников сделки.
• Основания для прекращения арендного договора.
• Дату расторжения соглашения.
• Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.