Как перевести помещение из жилого в нежилое

Инструкция, как перевести жилплощадь в иной статус

Первый важный момент — кем осуществляется процесс перевода. Ст.23 ЖК в п.1. указывает, что перевод жилого помещения в нежилое и наоборот (нежилого в жилое) осуществляется органом местного самоуправления. Перевод выполняется в заявительном порядке. Подготовленный пакет документов удобно подавать через МФЦ.

Справка. Лучше всего заранее получить консультацию в Управлении архитектуры по поводу того, возможен ли перевод конкретного помещения или нет. Такая предварительная оценка специалистов поможет сэкономить и время, и нервы, и деньги.

Решение должно быть вынесено в течение 45 дней, о результатах заявителю должны сообщить в течение трёх последующих суток.

После получения постановления администрации, разрешающего перевод, следующие действия таковы:

• выполнение перепланировки;
• получение акта о вводе помещения в эксплуатацию в качестве нежилого объекта;
• получение нового свидетельства о праве собственности и кадастрового паспорта объекта.

О, как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот, а также какова стоимость этой процедуры, мы рассказывали тут.

Необходимые документы и действия

П.2. ст.23 ЖК приводит перечень необходимых бумаг:

1. заявление о переводе (заполняется на особом бланке, его можно получить в учреждении, которое принимает бумаги на перевод, там же проконсультируют, как его оформить);
2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригиналы или копии, заверенные нотариусом);
3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если помещение является жилым, нужен его технический паспорт);
4. поэтажный план дома, в котором расположено помещение, которое требуется перевести;
5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если они требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).

• Скачать бланк заявления о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое
• Скачать образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое

Если доверяете заниматься всей процедурой юристу, то понадобится оформить доверенность у нотариуса.

Внимание. При переводе жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме потребуется согласие всех жильцов квартир в доме (тех, кто не просто прописан, а реально проживает постоянно)

Если даже один человек будет против – процедура перевода не состоится.

Лучше всего сделать сбор разрешений от соседей первым этапом подготовки. Чтобы не получилось так, что уже затрачены ресурсы на остальные действия, а отказ соседей разрушил далекоидущие планы.

Разумеется, необходимо будет ещё получить большое количество разрешений (от СЭС, пожарных и т.д.). В общем, процесс почти наверняка будет затянутым и достаточно непростым.

Подробно о том, что необходимо учитывать при переводе жилого помещения в нежилое и какие документы нужны, можно узнать здесь.

Стоимость процедуры

Определённые расходы понести придётся. В зависимости от региона они могут быть различными. Вот кое-какие пункты, на которые придётся потратиться.

• Нотариальное заверение копий документов (от 50 р за страницу).
• Услуги БТИ (подготовка технического паспорта и перерасчёт перевода помещения в нежилое) – от 1000 р.
• Госпошлины за услуги Росреестра — выписки из ЕГРП и оформление свидетельства о госрегистрации права но помещение (150-300 рублей за выписку и 2000 рублей за регистрацию права).
• Создание проекта перепланировки специализированной организацией (цена договорная, пример – от 5 до 15 или 20 000 рублей в регионах).

В столичных регионах сумма за все согласования и услуги может доходить до нескольких сот тысяч рублей.

Как составить заявление?

Заявление об изменении статуса жилого помещения подаётся в произвольной форме:

1. В шапке документа указывается орган, в который направляется прошение.
2. Ниже, в середине строки, указывается слово «Заявление».
3. В тексте документа указывается наименование заявителя ― Ф.И.О. гражданина, адрес проживания, контактные и паспортные данные.
4. Если обращается представитель собственника ― указываются реквизиты нотариально удостоверенной доверенности, Ф.И.О. представителя и его паспортные данные.
5. Далее указывается суть обращения, в котором отражаются :
   • основание обращения;
   • предполагаемый вид разрешённого использования;
   • работы, которые будут проводиться;
   • необходимость проведения ремонта помещения и санитарных работ в соответствии с проектом;
   • необходимость обеспечения свободного доступа к месту проведения работ;
   • режим проведения работ с указанием сроков и часов;
   • обязательство о соблюдении прав других собственников жилых помещений при использовании в будущем помещения для коммерческих целей.

Как оформить согласие соседей

И в случае несанкционированного захвата территории собственники жилья могли подать в суд и требовать привести фасад дома к прежнему виду. Проект изменения внешнего вида фасада и вывески магазина с жильцами согласовывать не нужно, но стоит помнить, что они не должны нарушать законодательство РФ и оскорблять чьи-либо чувства.

С 9 июня 2019 года судьбу статуса недвижимости будут решать все собственники дома. Без их согласия нельзя будет произвести переход назначения недвижимости, уже не говоря о реконструкции фасада дома.

По новым правилам на протоколе общего собрания необходимо будет рассматривать не только вопрос о перепланировке помещения, но и сам факт перевода назначения разрешенного использования. Организация этого процесса ложится на плечи того, в чьих интересах переоформление помещения.

Получать письменное согласие нужно будет в обязательном порядке, даже если собственник соседней квартиры проживает за границей или отбывает наказание в местах лишения свободы. Но участие его в кворуме при этом не обязательно.

Согласие непосредственных соседей оформляется в произвольном порядке, так как документа установленного образца для него нет. Но реквизиты собственников должны присутствовать в любом случае. В согласии обязательно должны быть указаны:

• фамилия, имя и отчество собственника/руководителя юр. лица;
• полное название фирмы по уставу (если собственник это организация);
• паспортные данные – где, кем и когда выдан, серия и номер;
• реквизиты документов на собственность (выписка ЕГРН).

Важно помнить, что согласие может подписать только сам собственник, а не члены его семьи и совместно с ним проживающие. Бесплатная консультация юриста

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Еще раз о подсчете большинства голосов

Респонденты собрания решают: дать добро на перевод или нет. Для того чтобы перевод оформили необходимо не только определенное количество присутствующих, но и их большинство «за». Если в доме 1 подъезд, то просто большинство голосов. Если в доме несколько подъездов, то большинство голосов от общего числа, и большинство голосов от владельцев помещений того же подъезда.

Эта, казалось-бы на первый взгляд юридическая бюрократия, все-таки требует внимательного выполнения. При неисполнении хотя бы одного из пунктов в переводе откажут. Собирать весь пакет документов (а выписка из ЕГРН действует определенный промежуток времени) придется заново.

Если кворум правильно оформлен, то первый экземпляр собрания прикладывается к общему пакету документов для БТИ и муниципалитета, а второй отправляется в управляющую компанию или товарищество собственников жилья заказным письмом с уведомлением.

Как перевести помещение из жилого в нежилое

1. В каких случаях помещение переводят из жилого в нежилое?

Перевести жилое помещение в нежилое требуется, к примеру, если из квартиры на первом этаже собственник решил сделать магазин, офис, другое нежилое помещение.

При переводе помещения в нежилое нужно учитывать требования Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

• в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
• переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
• переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
• помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.

2. Какие еще условия нужно выполнить, чтобы сделать помещение нежилым?

Для перевода помещения в нежилое понадобится отдельный от жилой части дома вход в это помещение. Чтобы сделать отдельный вход, придется затронуть часть общего имущества собственников помещений в доме. Поэтому сначала нужно провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и получить от них согласие:

• на передачу в пользование части общего имущества (если затрагивается общее имущество);
• на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Также нужно получить согласие на перевод от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.

После перевода помещения в нежилое, доступ к нему возможен только через отдельный вход. Возможность доступа через подъезд, ведущий к жилым помещениям должна быть исключена.

3. Какие документы нужно оформить на собрании?

По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:

• оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам:
• передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке;
• согласия на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• уведомления (сообщения) о проведении собрания;
• документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не предусмотрен иной способ направления уведомления в письменной форме либо не определено помещение, доступное для всех собственников помещений в данном доме, предназначенное для размещения уведомления о проведении общего собрания. В этом случае предоставляется протокол (копия + оригинал для предъявления) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
• лист регистрации участников собрания;
• решения собственников по вопросам, вынесенным на голосование, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ;
• списки собственников на дату голосования с указанием ФИО собственника или его наименования, номера помещения, принадлежащего ему на праве собственности, доли в праве на общее имущество;
• нотариально заверенные доверенности, в случае если в голосовании на общем собрании принимали участие представители собственников;
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия.

4. Согласие собственников получено. Что дальше?

Создание отдельного входа в переводимое помещение классифицируется как перепланировка и (или) переустройство. Заранее озаботьтесь согласованием этого переустройства: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который понадобится также и для перевода помещения в нежилое.

Перевод квартиры в нежилое помещение

Операция перевода квартиры из жилой в нежилую требует не мало действий. В первую очередь необходимо понимать как проходит процесс, кто исполняет, куда обращаться с подобным вопросом, а так же стоимость данной услуги и список необходимых документов.

Куда обращаться?

Самостоятельное решение о смене статуса квартиры в нежилую — ничего не значит.

Необходимо одобрение со стороны властей согласно закону:

1. Согласно законодательству, чтобы перевести жилое помещение в нежилое необходимо одобрение органов местной власти в письменной форме. К примеру в Москве подобным органом власти является Департамент жилищной политики. Для реализации подобной операции в Московском регионе нужно обратиться в соответствующее  подразделение данного департамента — Жилищный отдел по району в котором находится квартира.В зависимости от региона название органа местной власти может отличаться.
2. После одобрения органов местной власти рассчитать стоимость перевода фонда в нежилое помещение через БТИ.
3. Оплатить указанную в БТИ сумму в любой банке.
4. Обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право на собственность помещения со статусом нежилой.

Этапы переоформления

Существует три основных этапа:

• Подготовка помещение согласно статусу: нежилое.
• Собрать все необходимые документы.
• Сменить статус в росреестре и переоформить собственность

После этого помещение официально считается нежилым.

Необходимые документы

Чтобы получить разрешение и возможность переоформить квартиру в нежилую, необходимо собрать  документы согласно списку:

1. Составить заявление по форме (форму уточнять заранее у органов местной власти).
2. Паспорт собственника или собственников, если таковых больше одного.
3. Документ, подтверждающий права на распоряжение жилищем.
4. Свидетельство о регистрации права распоряжения собственностью.
5. Посетить БТИ для получения технического паспорта, поэтажного плана и экспликации (объяснение к плану).
6. Проект перепланировки, сделанный подрядной организацией.
7. Получить выписку из домовой книги (справка о зарегистрированных лицах на данной жилплощади).
8. Одобрение (согласие) других жильцов по соседству с помещением, которое необходимо переоформить.
9. Документы, подтверждающие, что помещение успешно прошло проверку пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора.

Полезно знать! Собрав эти документы, можно смело идти подавать заявление на переоформление статуса квартиры.

Стоимость и сроки процедуры

Переоформление жилого помещения в нежилое довольно затратная операция как по времени, так и по финансовой части.

Стоимость перевода зависит от многих аспектов:

• масштабность и уровень развития города;
• к кому было обращение с переоформлением квартиры в другой статус (БТИ или специализированная организация);
• уровень готовности квартиры по критериям нежилого помещения (изменение планировки и прочие доработки тоже включают в себя затраты)

Поэтому стоимость проведения подобной операции может быть как 70 т.р. так и 800 т.р. В каждой ситуации, БТИ или специализирующей организацией, по разному оценивается перевод в нежилое помещение.

Однако стоит учесть, что чем больше цена, тем меньше самостоятельного участия в ведении переоформления, при обращение в специализирующие организации. Цена при обращении в БТИ имеет стабильную расценку, нерегулируемая может быть только оценка исправления планировки .

Расходы самостоятельного переоформления, с обращением только в БТИ:

• составление перерасчёта нежилого помещения;
• составление  тех.паспорта;
• госпошлина на оформление нового паспорта имущества;
• услуги нотариуса;
• стоимость перепланировки или создания проекта переустройства.

Расходы при обращении в специализирующие организации могут варьироваться согласно составленному договору.

Полезно знать! Сроки процедуры так же размыты и зависят от фактора готовности помещения и отсутствия проблем с необходимыми документами. В среднем, при хорошем раскладе дел, на подобное переоформление уходит от 2 месяце до года.

Плюс ко всему, когда будет все готово для подачи заявления в Росреестр, заявка будет рассматриваться 45 дней, после чего выносится решение, которое не всегда бывает положительным.

Нужно ли согласие владельцев других квартир?

Одной из частых проблем, с которой сталкиваются владельцы недвижимости при переводе помещения в нежилой фонд является согласие владельцев квартир в многоквартирном доме.

Данный документ является обязательным только в том случае, если при переводе недвижимости будут использоваться общие помещения или территория (лестница, лифт, придомовой участок и т.д.). При других обстоятельствах это соглашение не является обязательным.

Владелец, совершающий перевод обязан получить согласие не у фактически проживающих граждан, а у владельцев недвижимости.

Получить согласие можно двумя способами:

• лично обращаясь к каждому владельцу и подписывая с ним соглашение (обязательно нужно заверить документ нотариально).
• обратившись в ТСЖ с прошением провести внеочередное заседание жителей дома.

Как правило, чаще всего владельцы прибегают ко второму способу. Реализуется данный метод следующим образом:

1. Собственник подает в ТСЖ заявление с прошением разрешить перевод здания.
2. Данное прошение рассматривается на очередном из заседаний или специально для него проводятся внеочередные сборы.
3. Проводится голосование всех членов ТСЖ и подсчитываются голоса.
4. В результате голосования принимается решение об одобрении или отказе в запрашиваемом прошении.

Действительным данное соглашение будет только в том случае, если в голосовании принимали участие, как минимум 50% жителей дома.

Если собственники дома не дадут согласие, то можно попытаться урегулировать данный вопрос через суд. Однако, как показывает практика, суд занимает сторону владельцев остальных квартир.

Внимание! Чтобы грамотно оформить необходимые документы и получить положительный результат при переводе помещение в нежилое, стоит обратиться за помощью к специализированному юристу, который поможет подготовить все необходимые бумаги и сориентирует в данной правовой сфере.

Расходы при переводе

В случае когда нет желания самостоятельно вникать в тонкости процедур по переводу и общаться с представителями БТИ и других государственных учреждений, можно обратиться в юридическую компанию, которая специализируется на работе с недвижимостью.

Сколько стоит услуга по переводу квартиры в нежилой фонд в Москве, зависит от сложности предстоящей работы. Точный расчёт будет сделан индивидуально, а цена названа при обращении за консультацией.

Если же есть желание проделать все самостоятельно, то стоимость процедуры будет складываться из следующих расходов:

• на подготовку техпаспорта и производство перерасчёта перевода в нежилой фонд в БТИ (около 1000 рублей);
• на удостоверение копий необходимых документов нотариусом (от 50 рублей за страницу);
• за создание проекта перепланировки специализированной организацией (цена договорная);
• госпошлины за услуги Росреестра — выписки из ЕГРП и оформление свидетельства о госрегистрации права но помещение (150-300 рублей за выписку и 2000 рублей за регистрацию права).

Если цена на государственные услуги неизменна во всех регионах, то стоимость составления проекта в Москве может отличаться от той же работы в регионах. Это же касается и нотариального заверения подписи.

Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Рубрики

• Без рубрики
• Для частных лиц
  • Автомобильное право
    • ДТП
    • Угон автомобиля
    • Штрафы ГИБДД
  • Гражданское право
    • Дарение
    • Долги и кредиты
    • Хранение и ношение оружия
  • Документы
  • Защита прав потребителей
  • Земельное право
  • Миграционное право
  • Налоговое право
    • Налог на имущество
    • НДФЛ (подоходный налог)
  • Наследственное право
  • Недвижимость
    • Аренда
    • Жилищное право
    • ЖКХ
    • Купля и продажа
  • Семейное право
    • Акты гражданского состояния
    • Алименты
    • Беременность и роды
    • Брак
    • Опека и попечительство
    • Родительские права
  • Трудовое право
  • Уголовное право
    • Мошенничество
    • Преступления против жизни и здоровья
    • Преступления против личности

Изменение назначения здания

Основные правила перевода помещения из статуса жилого в нежилой даны в следующих нормативных актах:

• ст. 22-23 Жилищного Кодекса РФ;
• Градостроительный кодекс;
• региональные нормативные акты;
• муниципальные нормативные акты.

Согласно этим законодательным актам, каждый владелец жилого помещения может переделать его в нежилое. Для этого требуется внимательное отношение к данному мероприятию и выполнение всех действий последовательно и с соблюдением норм и правил законодательства.

Изменением целевого назначения недвижимости занимается муниципальный орган, уполномоченный на это местными нормативными актами. Это может быть департамент городского имущества, комиссия по использованию жилищного фонда или другая подобная организация.

Муниципальный орган проверяет соответствие помещения, переводимого в нежилой фонд, основным правилам и условиям законодательства.

1. Наличие отдельного доступа в помещение или возможность его проведения без нарушения строительно-технических норм. В МКД вход должен быть оборудован с улицы, а не через подъезд.
2. Отсутствие постоянно проживающих зарегистрированных граждан.
3. Помещение, находящееся в МКД, расположено на первом этаже или в подвале. Можно перевести в нежилой фонд квартиры, находящихся выше, если под ними нет жилых объектов.
4. В МКД запрещено переводить комнату в квартире, помещение должно быть полностью изолировано.
5. Запрещен перевод квартиры, находящейся в наемном доме социального использования.
6. Перевод запрещен, если предполагается использование объекта в религиозных целях.
7. Если переустройство помещения затрагивает интересы и права других лиц, требуется письменное согласие остальных жильцов МКД.

Дополнительно следует проверить:

• наличие доступа объекта к инженерным коммуникациям;
• наличие обременения на имущество;
• отсутствие помещения в планах по реконструкции и капитальному ремонту;
• принадлежность недвижимости к памятникам архитектуры;
• объект не находится в аварийном или ветхом состоянии;
• соответствие целевого назначения будущего объекта нормам по зонированию, установленным градостроительным законодательством;
• недвижимость не числится на учете в штабе ГО и ЧС.

Перечень документов, необходимых для перевода помещения в другой статус, указан в ст. 23 ЖК РФ:

• заявление на перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой;
• удостоверение личности заявителя или представителя, доверенность;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• технический паспорт помещения;
• поэтажный план здания, если помещение находится в МКД;
• официально оформленный проект перепланировки (при необходимости);
• выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах.

Согласно ч. 3 ст. 23 ЖК РФ комиссии запрещено требовать не входящие в данный перечень документы.

С 2016 года гражданин вправе предоставить только документы, удостоверяющие личность и проект перепланировки, если здание зарегистрировано в ЕГРН. Муниципальный орган запрашивает необходимые документы самостоятельно. Часть 4 ст. 23 ЖК РФ определяет максимальный срок для вынесения решения государственным органом о переводе помещения в статус нежилого в 45 дней, который рассчитывается с момента получения заявления и прилагающихся к нему документов.

По итогам рассмотрения вопроса комиссия принимает решение:

• разрешить перевод жилой недвижимости в нежилой фонд;
• запретить перевод.

Принятое решение доводится до сведения заявителя в срок не позднее четырех дней уведомлением, оформленном в установленной ПП РФ № 502 форме.

При подаче заявления через офисы МФЦ срок передачи уведомления увеличивается на один день. Финансовые траты на проведение процедуры перевода помещения в другой статус состоят:

• оплаты получения всей необходимой документации;
• оплаты услуг нотариуса для заверения документов;
• госпошлины на государственную регистрацию помещения.

Сумма расходов зависит от объема необходимых работ, расценок в данном регионе, использования посреднических услуг и т. д.

Подробнее о переводе здания в нежилой фонд и о переводе жилого помещения в нежилое читайте здесь.

Напоминаем, что вы можете получить быструю бесплатную консультацию по телефону: +7 (499) 938-47-82 просто кликните для звонка