Договор коммерческого найма жилого помещения

Что такое коммерческий найм муниципального жилья

Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию. Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.

Коммерческий наём жилья  это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой принадлежащей муниципальному или федеральному образованию

Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды. Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений.

В этом числе может оказаться так же жильё:

• признанное бесхозным;
• из числа выморочного имущества;
• добровольно переданное владельцем.

Освободившиеся квартиры, которые не запланированы в качестве объектов для передачи очередникам, ставятся на баланс городской администрации или администрации населённого пункта и могут участвовать в коммерческой деятельности.  Средства, получаемые от передачи данных помещений гражданам, вносятся в городской или местный (областной, районный) бюджет и распределяются на приоритетные для населённого пункта цели.

Заселиться в квартиру или комнату на данном основании могут несколько членов семьи, которые вносятся списком в договор, с определением статуса в отношениях и степени родства, при его наличии. В этом случае ответственность между лицами разделяется солидарно.

Регистрация при коммерческом найме жилья муниципального жилья

По законодательному регламенту Миграционной службы РФ, каждый резидент, а так же – иностранец, обязан иметь регистрацию по месту постоянного проживания. Так как сдаваемое помещение принадлежит органу власти, предписания, которые им регламентированы, оно исполняет в первую очередь. Соответственно, прописка предоставляется на срок действия договора.

Пролонгация же осуществима:

• при продлении действия соглашением на установленный срок;
• автоматически – при отсутствии прекращения действия.

Разрешение на прописку требуется отразить в вводной части документа. Так же она допускается при отсутствии прямых указаний на её запрет, если в договоре проигнорирована постановка вопроса о регистрации вселившихся.

Выкуп и приватизация муниципального жилья

Так как правоотношения данного прецедента регулируются Гражданским кодексом, сделка опирается на основания, аналогичные отношениям аренды, что не предусматривает переход недвижимости в собственность.

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом.

Что такое коммерческий найм

Несмотря на отсутствие юридического термина, договор коммерческого найма является часто используемым понятием, которое применяется при регулировании отношений между собственником недвижимости и жильцом. При оформлении документа следует исходить из норм законодательства, указанных для п.1 ст. 671 гражданского законодательства для обычного договора найма.

Элементы заключаемого соглашения предполагают установление границ полномочий каждой из сторон, а также порядок использования и оплаты коммерческих услуг.

Содержание документа обязательно включает указание сторон сделки. В качестве наймодателя могут выступать:

• физлица;
• организации и ИП;
• органы местного самоуправления;
• государственные структуры.

Собственник становится наймодателем на условиях передачи объекта недвижимости во временное пользование другим лицам.

Особенностью документа является ограничение вида собственности: только выделенное жилье может быть объектом для найма (квартира, дом). Из существующих ограничений стоит отметить, что муниципалитет вправе заключать подобное соглашение, только если недвижимость входит в состав жилого фонда коммерческого пользования.

Коммерческий найм по договору предоставляется на определенный временной период (в пределах 5 лет) и не может быть бессрочным. Если иного указания нет в пунктах документа, по умолчанию считают срок равным 5 годам.

В зависимости от ситуации, каждая из сторон сделки сохраняет право расторгнуть договор мирно, либо в принудительном порядке. Причиной для расторжения является нарушение вторым участником подписанных условий, либо несоблюдение общих гражданских законодательных норм.

Специфика договора коммерческого найма жилого помещения

 Известно три типа договоров, которые позволяют оформить временное или постоянное проживание в жилом помещении без оформления права собственности:

• Договор социального найма;
• Коммерческого найма;
• Аренды.

Не смотря на внешнюю схожесть условий этих договоров, они различаются по субъектности: первые два могут быть заключены только между физическими лицами. Договор аренды предусматривает что хотя бы один из участников должен являться юридическим лицом.

Точно так же, отличается от коммерческого социальный найм по субъектам собственников жилья. Собственником должно быть либо государство, либо муниципальное образование.

Таким образом – договор коммерческого найма — в чистом виде коммерческий договор, заключаемый между двумя физическими лицами на основе их свободного волеизъявления. Но в силу специфики жилищно-правовых отношений, высокой стоимости недвижимости, возможности наступления вредных последствий для обеих сторон к данному виду договоров предъявляется ряд условий, без соблюдения которых он может быть признан незаключенным или недействительным.

Стороны договора

Сторонами соглашения выступают собственник и арендатор. Гражданский кодекс устанавливает людей имеющих право пользоваться жильем одновременно с арендатором. Ими являются члены семьи или граждане не входящие в перечень родственников.

Арендатор отвечает перед собственником за поведение лиц, для которых было снято жилье и оплачивает их проживание. Стоит указать всех, кто будет проживать на площади при подписании аренды. Обычно бывают ограничения по содержанию животных или нахождения маленьких детей.

Вселять граждан, не отмеченных по соглашению, разрешается с согласия собственника или лиц, живущих на снимаемой площади. Разрешения хозяина не нужно получать, когда вселяются несовершеннолетние дети. Арендаторам с юридическим статусом, договор оформляется на обычном типовом бланке или по желанию на специальном, фирменном их компании. Наймодатель обязан сообщить арендатору об отсутствии обременений по квартире.

Существенные условия

Типовой договор составляют на срок не больше 5 лет. По завершению делают пролонгацию, и наниматель обладает преимуществом заключить аренду на следующий период. Арендатор может подписать соглашение на таком же условии или сообщить о своем отказе продления. Если стороны не отказываются продлить сотрудничество, договор автоматически пролонгируется с таким же сроком.

В тексте указываются:

• паспорта сторон;
• адрес, площадь;
• инвентаризационная стоимость;
• технические характеристики;
• мебель, техника.

Заранее оговаривается и записывается денежная сумма за проживание, дата внесения оплаты и включает ли она коммунальные услуги. Изменение стоимости аренды собственником не разрешается, если это не прописано в соглашении. Расторжение происходит по инициативе владельца, если арендатор не согласен, то проводится в судебном порядке. Причиной бывают нарушения условий договора или невозможность дальнейшей сдачи жилья. Однако если помещение оплачивается вовремя и срок аренды не закончен, расторгнуть его будет сложно.

Важно! При подписании договора, следует ввести пункт о праве расторжения по инициативе любой стороны без сообщения причины.

Составление договора коммерческого найма жилья

Должно быть указано его наименование:

договор коммерческого найма: далее фиксируется место и дата заключения сделки;
в преамбулу документа вносятся сведения об участниках коммерческой операции: наймодателе, в роли которого выступает владелец помещения, и нанимателе, которым является физическое лицо;

в первом разделе рассматривается предмет найма – жилая недвижимость. Требуется указать точный адрес ее нахождения, размер, этаж, на котором она расположена, количество комнат и их площадь. Здесь же необходимо указать, кому принадлежит жилье, и документ, который подтверждает права на собственность;

важным вопросом в коммерческом найме является оплата: размер, порядок и срок внесения. Если квартира принадлежит муниципалитету, то величина платежа рассчитывается из ставок, принятых для такого жилья;

если собственником является частное лицо, то оно вправе назначать свою цену. В документе стоит указать, кому надлежит оплачивать коммунальные услуги. Если такой пункт включен не будет, то платежи будет производить наниматель;

срок, на который максимально заключается коммерческий наем, составляет 5 лет

Если в тексте нет явного указания на время действия документа, то он устанавливается предельно возможным;

важной стороной заполнения договора являются условия расторжения сделки. Нужно указать основания, по которым сделка может быть расторгнута

Приоритет по расторжению имеет наниматель. Он без указания причины, предупредив за 3 месяца собственника, может съехать из снимаемого жилья. Наймодатель для разрыва найма должен иметь веские причины, вплоть до обращения в суд.

Отличия коммерческого от социального найма

По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.

Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ. В процедуре социального найма допускается к участию только жильё из муниципального фонда, предназначенного для обеспечения нужд заинтересованных лиц из числа очередников.

В сравнении с ним, наймодатель, представляющий государственный или муниципальный орган власти, вправе передавать квартиры только физическим лицам. Но возможности заселившихся на этом основании граждан, не допускают не только участия принадлежащего им объекта в имущественных сделках, но и приватизации недвижимости.

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

Отличие коммерческого найма от социального найма:

• коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
• договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения в законодательстве не содержится. Общее определение договора найма жилого помещения содержится в п. 1 ст. 671 ГК РФ. Употребление термина «коммерческий» при обозначении данного вида договора представляется не вполне удачным. В гражданском законодательстве понятие коммерции ассоциируется с понятием предпринимательства. Однако сдача внаем жилого помещения не всегда может рассматриваться как осуществление предпринимательской деятельности.

Стороны договора

Субъектный состав договора коммерческого найма отличается от субъектного состава договора социального найма. Во-первых, наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин. При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. Во-вторых, нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.

Объект найма

Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

Срок найма

В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Плата но договору коммерческого найма

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Предмет договора

Предметом договора считается помещение, размещенное в жилом фонде. Собственник предлагает его за определенную плату арендатору для временного использования. Заключается соглашение с указанием условий аренды:

• место и дата документа;
• ФИО сторон;
• предмет соглашения;
• адрес, площадь помещения, количество комнат;
• подробное описание имущества предоставляемого для пользования;
• срок действия;
• обязанности каждой стороны;
• подписи.

Собственник дает гарантии, что площадь принадлежит ему по праву собственности, можно указать реквизиты подтверждающего документа. Следует подробно описать процедуру передачи объекта в пользование. Важным является пункт об ответственности обеих сторон. Здесь стоит подробно расписать права и обязанности, условия расторжения, разрешение споров.

В обязанности арендодателя входит обеспечение качественного обустройства объекта. Передача жилья для удобного проживания не зависимо от климатических условий. Собственник имеет право посещать квартиру для проверки ее использования.

Наниматель обязуется вовремя вносить платежи за аренду, выполнять текущий ремонт, если это предусматривает договор, и обеспечить сохранность имущества

Так же освободить площадь, когда закончится срок аренды и возместить ущерб, который был причинен по неосторожности

Статьи по теме:

• Где скачать правила торговли и что они из себя представляют

• Какие проводки нужно сделать бухгалтеру при возврате товаров поставщику

• Какие существуют правила торговли непродовольственными товарами

• Что представляет собой договор оказания услуг между юридическими лицами

• Как правильно осуществить продажу молочной продукции: новые правила ее продажи

• Как составить уведомление о расторжении договора

• Как составить ответ на претензию и в какие сроки

• Что такое аутсорсинг простыми словами

• Что такое неустойка: ее виды и в каких случаях можно взыскать

• Возврат товара юридическим лицом юридическому лицу: порядок оформления, сроки возврата

• Поступление товара от поставщика: документы необходимые от поставщика

• Ответственность сторон по договору оказания услуг: неустойка по договору оказания услуг

• Расторжение договора по соглашению сторон: порядок расторжения, образец соглашения

• Биржевые сделки

• Обязательство поставки для государственных нужд

• Договор поставки

Коммерческий наем жилья

Временное использование объекта на возмездной основе позволяет обеим сторонам сделки достичь своих целей.

Для владельца недвижимости таковой является получение прибыли. Это может быть обусловлено различными причинами. Например, объект фактически не используется, и владелец несет дополнительные затраты по его содержанию. Чтобы их компенсировать, хозяин передает временно права другому человеку на платной основе. Также это может быть вызвано невозможностью хозяина полноценно оплачивать объект, в силу финансовых ограничений, а средства пользователя помогут решить эту проблему.

В свою очередь, заинтересованный стремится решить только вопрос проживания. Следует отметить, что арендовать жилище на платной основе, как способ урегулирования такой проблемы, — выход для тех, кто не имеет своей недвижимости. Довольно часто к такому варианту прибегают лица, которые имеют недвижимость во владении. Это характерно для случаев, когда человек временно находится вне места своего фактического проживания. Такая ситуация может быть связана с причинами семейного или личного характера, например, назначение на должность, прием в учебное заведение, необходимость ухаживать за больным родственником или членом семьи, трудовая командировка. То есть человек фактически, имея свою недвижимость, вынужден будет проживать в чужом доме.

В указанных ситуациях хозяин и заинтересованный индивидуум вступают в коммерческое взаимодействие, касающееся временного использования объекта на платной основе.

Досрочное расторжение договора коммерческого найма жилья

Расторжение договора коммерческого найма жилья мало чем отличается от расторжения другие подобных договоров. Процесс расторжения регламентируется теми же правоустанавливающими документами и проходит в стандартном порядке.

Расторжение договора найма может происходить как по согласованию обеих сторон, так и по желанию одного из участников. Если наниматель и наймодатель хотят расторгнуть соглашения, они просто должны заключить соответствующий документ, который будет аннулировать договор найма.

Также любой участник может расторгнуть договор, без каких либо последствий, письменно предупредив контрагента за 3 месяца до этого.

Расторжение в одностороннем порядке происходит через суд. Чаще всего подобное связано с рядом причин:

• Наниматель не вносит плату. Если речь идет о краткосрочном договоре (длительность менее 1 года), то подавать исковое заявление можно уже после двух просроченных платежей подряд. Если договор заключен на длительный срок, то подавать иск можно только через полгода неуплаты. В таком случае договор будет, расторгнут, а наниматель будет обязан компенсировать неоплаченные средства;
• Наниматель портит имущество. Если есть факт порчи или кражи имущества, то наймодатель имеет полное право требовать расторжения договора и компенсации за испорченное или пропавшее имущество;
• Одна из сторон не выполняет свои обязательства или нарушает условия договора.

Образец типового договора коммерческого найма жилья

Прежде всего, следует понимать, что любой договор найма жилья должен отвечать ряду требований и пунктов, указанных в Гражданском кодексе. Именно данным документом регулируются все правоотношения участников сделок относительно вопроса аренды, найма или купли-продажи жилья.

Так, например, в 673 ГК РФ указанны следующие требования к сдаваемому объекту недвижимости:

• Изолированность помещения. Жилое помещение, сдаваемое по договору найма, должно быть ограждено строительными конструкциями (стенами) от других жилых помещений. Также подобное помещение обязательно должно иметь свой отдельный вход или выход на улицу. Исходя из этого, можно сделать вывод, что согласно данному договору не получиться сдать одну комнату в квартире или доме;
• Жилье должно соответствовать всем нормам предусмотренным законодательством. Все нормы прописаны в Жилищном кодексе;
• Сдаваемый объект должен быть целостным. Это скорее уточнение первого требования, относительно изолированности помещения. Сдавать можно квартиру, дом или часть дома, но так или иначе объект должен сдаваться полностью и быть целым.

Законодательством РФ не предусмотрена строгая форма заключения данного соглашения. Есть ряд обязательных условий, которые должны быть прописаны в договоре.

В остальном сделка заключается исключительно по договоренности двух сторон, на оговоренных ими условиях. Главное, чтобы данные условия не противоречили действующему законодательству.

Рассмотрим структуру коммерческого договора найма жилого помещения:

Преамбула. В ней указывается название договора, дата и место заключения, а также информация об участниках

Здесь важно четко описать, кто является наймодателем, а кто нанимателем жилого помещения;
Описание предмета договора. То есть описание жилого помещения, которое по условиям договора передается в пользование на определенный срок нанимателю

Желательно сделать данное описание максимально подробным и полным;
Стоимость. Четко прописывается сумма, которую наниматель должен регулярно выплачивать собственнику за пользование имуществом. Цена должна быть конкретной величиной, в противном случае договор можно будет считать незаключенным;
Состав жильцов, которые будут проживать на сдаваемой жилплощади. Как минимум необходимо включить ФИО каждого, но лучше предоставить полные паспортные данные;
Перечень имущества, которое сдается вместе с жильем. Необходимо описать все ценное имущество и указать его состояние на момент сдачи;
Обязанности и ответственность сторон;
Дополнительные условия;
Реквизиты и подписи всех участников сделки.